Сфера арендных отношений в украинском сельском хозяйстве нуждается в реформировании

Сфера арендных отношений в украинском сельском хозяйстве нуждается в реформировании

В украинском сельском хозяйстве арендные отношения по-прежнему остаются приоритетными. По данным исследования Проекта USAID «АгроИнвест», почти 80% собственников земельных паев сдает их в аренду. Тема существующих в украинском сельском хозяйстве арендных отношений обсуждалась в ходе круглого стола «Перспективы арендного землепользования в АПК», состоявшегося недавно в Киеве.

 

Вероятнее всего, и после открытия рынка земли арендные отношения не уйдут в прошлое, поскольку они развиты во многих странах, где рынок земли работает давно и успешно. Так, например, в Великобритании на условиях аренды обрабатывается 40% всех сельхозугодий, в США — 50%, а в Германии — около 70%.

В Украине в аренде находится более 17 млн. гектаров. Почти половина из них, по данным народного депутата, члена Комитета Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений Григория Смитюха, принадлежит пенсионерам, что является показателем социальной роли арендных отношений.

Несколько лет назад Кабинет Министров подыграл крестьянам, в том числе — пенсионного возраста. Своим постановлением от 11 октября 2011 года он увеличил оценочную стоимость земли. С 1 января 2012 года 1 гектар в Украине тянет на более чем 20 тыс. гривен.

Нормативная денежная оценка имеет большое значение. Чем она выше, тем больше денег начисляется собственникам земли в виде арендных платежей. Но это возможно лишь в том случае, если землесобственники подпишут с арендаторами новый договор об аренде земли, в котором учтут все новации упомянутого правительственного постановления.

Не осталась в долгу перед крестьянами и Верховная Рада: в 2008 году она подкорректировала закон «Об аренде земель». Теперь, в соответствии с его новой редакцией, власть рекомендует устанавливать минимальный размер арендной платы на уровне 3% от нормативной денежной оценки земли.

Как показывают результаты упомянутого выше исследования Проекта USAID «АгроИнвест», рекомендованный властью минимальный размер арендной платы не устраивает большинство землесобственников: 22% опрошенных собственников паев назвали его несправедливо заниженным, а 44% — слишком малым.

По словам Григория Смитюха, среди народных депутатов есть немало желающих существенно повысить уровень арендной платы. Они готовы хоть сегодня поднять его до 10% и даже выше, но каждый раз наталкиваются на непонимание со стороны своих коллег по парламенту, которые, отдавая предпочтение экономическому прагматизму, выступают против желания решать социальные вопросы посредством аренды земли популистскими методами.

Такой радикализм, отмечает Григорий Смитюх, непременно приведет к существенному удорожанию себестоимости сельскохозяйственной продукции, к потере нашими аграриями внешнего и внутреннего рынков. А это недопустимо для страны, которая все еще ощущает последствия недавнего экономического кризиса и где большинство населения вынуждено считать даже не гривны — копейки.

Не трудно предугадать, как на такое резкое повышение уровня арендной платы отреагируют те, кто ее платит. Дело в том, что многих из них не устраивает даже нынешний размер арендных отчислений. Они считают его завышенным. Такого мнения придерживается 32% опрошенных Проектом USAID «АгроИнвест» арендаторов.

Ничего не остается, как искать компромисс между теми, кто владеет землей, и теми, кто ее обрабатывает. И зачастую они его находят. В последнее время нередки случаи, когда сторонам по взаимному согласию удается поднять уровень арендной платы до 5%, а иногда — до 5,5% от нормативной денежной оценки.

Такие показатели стали возможными благодаря высокой динамике развития отечественного АПК, которая наблюдается на протяжении нескольких последних лет.

Активность собственников земельных паев в решении арендных вопросов сможет сыграть немаловажную роль, но проблема состоит в том, что достаточной активности с их стороны не наблюдается. И это во многом объяснимо. Согласно информации, на которую во время круглого стола сослался координатор направления аграрной политики Проекта USAID «АгроИнвест» Александр Муляр, 42,4% собственников никогда не стояли на своей земле, а 32,3% даже не видели ее. При этом более 20% собственников земли либо успели поменять свои сельские адреса на городские, либо, будучи коренными горожанами, получили наделы в наследство, и, таким образом, оказались от своей земли на расстоянии, зачастую исчисляющимся десятками, а то и сотнями километров, вследствие чего и не интересуются ее судьбой.

Новые данные, приведенные Александром Муляром, заставили участников круглого стола реальнее оценить ситуацию, сложившуюся в земельной сфере. Как оказалось, лишь 9,9% собственников земли знают о ее нормативной денежной оценке, а 20,5% — о рекомендованном властью минимальном размере арендной платы. Остальные все еще пребывают в неведении или «плавают» в этих вопросах.

Не всегда арендодателям удается найти общий язык с органами власти. Согласно исследованию Проекта USAID «АгроИнвест», почти у трети собственников паев (32,5%) в этой связи возникают проблемы. И зачастую касаются они именно арендных отношений.

После вступления в силу в начале нынешнего года закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» надежды на существенное упрощение процедуры государственной регистрации земельных наделов, находящихся в частной собственности, и арендных прав, увы, не оправдались. Не подтвердились и прогнозы экспертов, утверждавших, что новая регистрационная система в полную силу заработает не сразу, а через 3‑4 месяца, в худшем случае — через полгода. На улице уже осень, а землесобственники и арендаторы до сих пор сталкиваются с тем, что зарегистрировать договора аренды — крайне сложная задача. В отдельных районах еженедельно регистрируется не более 2‑3 договоров, касающихся земельных отношений.

Государственная регистрационная служба стремится создать более комфортные условия для арендодателей и арендаторов. Она предложила им записываться в предварительную очередь на регистрацию арендных договоров. Но оказалось, что эта новация тоже не всех устраивает, ведь такие очереди растянулись на очень длительное время. Доходит до того, что в отдельных районах страны сельхозпредприятия могут рассчитывать на регистрацию договоров аренды, подписанных с собственниками паев, не ранее весны 2014 года. При этом до того времени им приходится использовать землю с нарушением действующего законодательства. И такие случаи отнюдь не единичны.

Своего решения ждет и вопрос оплаты за аренду земли. В большинстве случаев с собственниками паев расплачиваются сельхозпродукцией или услугами. Например, вспашкой огородов, транспортировкой дров, угля и т. д. По мнению Григория Смитюха, от бартерной системы необходимо уходить. Тем более что крестьянам, как правило, предлагаются услуги и сельхозпродукция по завышенным ценам.

Правда, согласно проведенному исследованию, крестьян в большинстве случаев натуроплата устраивает. Поэтому, решение данного вопроса следует проводить с учетом интересов всех сторон, отметил заместитель руководителя Проекта USAID «АгроИнвест» Александр Калиберда.

В последнее время украинская общественность активно обсуждает законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Большое внимание в нем уделяется и арендным отношениям. Так, например, впервые предлагается установить минимальный срок аренды земли в 15 лет.

В противовес законопроекту «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ныне разрабатываются новые. Один из них предлагает Украинская аграрная ассоциация. Во время круглого стола документ был представлен аналитиком этой организации Марьяном Заблоцким.

По словам М. Заблоцкого, предлагаемый законопроект не подразумевает введения ограничений на площади арендованных земель, поскольку «эти нормы всегда можно обойти». При этом минимальный срок арендных отношений предлагается установить на уровне 12 лет, а натуроплату заменить денежными выплатами.

Впрочем, независимо от того, чья именно инициатива будет поддержана Верховной Радой, очевидным остается факт, что арендные отношения требуют своего реформирования, поскольку в этой сфере скопилось слишком много проблем, требующих своего решения.

Максим Назаренко,
Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам

Последние новости раздела